AİRBNB KANUNU
2024 yılbaşı ile birlikte konutların turizm amaçlı kiralanmasına dair kanun ve bu kanunun uygulanması esaslarını gösteren yönetmelik yürürlüğe girmiştir. Bu kanun kamuoyunda ve medyada ” airbnb kanunu ” olarak adlandırılmaktadır.
Kanuna göre ; konutların turizm amacıyla tek seferde 100 güne kısa süreli kiralanabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi ve plaket alınması gerekmektedir. İzin belgesi başvurularında , kiralanacak konutun yer aldığı binada bulunan bağımsız bölümün sayısına göre belirlenecek kat malikinin de rızası aranmaktadır.
İzinsiz kiralama faaliyetlerinin tespit edilmesi durumunda ise 100.000 TL’den 1.000.000 TL’e kadar idari para cezası öngörülmüştür. Yine izinsiz kiralama faaliyetlerini elektronik ticaretine ve tanıtımına imkan sağlayacak şekilde yayımlayan hizmet sağlayıcılara , ihlale konu her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanacağı hükmedilmiştir. Kanunun 4. maddesinde ise izin belgesine sahiplerine uygulanacak idari yaptırımlar sıralanmıştır. Bu hususta özellikle izin belgesi sahiplerinin kiralanacak konutun ; konum nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı , reklam , afiş , sosyal medya , web sayfası gibi araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması durumunda 100.000 TL idari para cezası uygulanacağı hükmü dikkat çekmektedir.
Kanunun ilgili düzenlemeleri temel olarak şu şekildedir ;
A. İzin Belgesi :
Konutların tek seferde 100 güne kadar kısa süreli olarak turizm amaçlı kiralanabilmesi için , Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilecek izin belgesi bulunması zorunludur.
İzin belgesine ilişkin başvurular , ilgili konutun maliki ( veya vekili ) tarafından E- Devlet sistemi üzerinden yapılmaktadır. Ayrıca , ilgili konut üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunuyorsa hak sahipleri de bu başvuruyu yapabilmektedir.
Turizm amacıyla kiralanmak istenen konutun elbirliği mülkiyetine konu olması durumunda tüm maliklerin ; paylı mülkiyete konu olması durumunda pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklerin yazılı beyanları gerekmektedir.
Ayrıca , turizm amacıyla kiralama faaliyeti yürütülmesi istenen bağımsız bölümün bir binada yer almakta ise ; binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat maliklerinin oy birliği ile alınan noter onaylı kararı gerekmektedir. Eğer aynı binada aynı kiraya veren ; beşten fazla konut için talepte bulunursa işyeri açma ve çalışma ruhsatı gerekmektedir. Bu kapsamdaki bir başvuruya ait bağımsız bölümlerin birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ise tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noterli örneği gerekmektedir.
B. İzin Belgesi Başvurularına Konu Konutlarda Aranacak Nitelikler
A.a. Başvuru Esnasında Aranacak Nitelikler
Yönetmeliğin 9.maddesine göre izin belgesi için başvurulan konutların başvuru esnasında aşağıdaki nitelikleri sağlaması gerekmektedir ;
a) En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi.
b) Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu.
c) Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki.
ç) Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması.
d) Konutun kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamaz.
İzin belgesi başvuruları ; ilgili konutun bulunduğu il müdürlükleri tarafından incelenir. Başvuruların olumlu sonuçlanması halinde izin belgesi düzenlenir ve ilgili konutlarda 30 gün içerisinde denetim yapılır.
B.B. İzin Belgesi Alındıktan Sonra Aranan Nitelikler
Yönetmeliğin 9.maddesinin devamında izin belgesi alındıktan sonra ilgili konutlarda aranacak nitelikler ortaya konmuştur. Bu hususta özellikle kiralayan başvuru sahibinin tanıtım ve pazarlama araçları üzerinde gerçeğe uygunluk ilkesi gözetilmiştir.
Yönetmelik hükmüne göre ; konutun tanıtım ve pazarlamasının yapıldığı her türlü ortamda konutun izin belgesinin örneği okunaklı bir şekilde yayımlanır. Bu tanıtımlarda aşağıdaki bilgilerin yer alması zorunludur:
1) Konutun konumu, kişi kapasitesi, kaçıncı katta yer aldığı, balkon/teras bulunup bulunmadığı, yatak odası, salon/yaşam alanı ve banyo-tuvalet sayısı, odalarda yer alan yatakların iki kişilik, tek kişilik bilgileri, tefriş malzemeleri, pişirme, yemek hazırlama, soğuk saklama, sıcak/soğuk içecek hazırlama, servis malzemeleri, çamaşır, bulaşık makinası, televizyon, saç kurutma makinesi gibi donanımlar ile ısıtma-soğutma sistemleri, şahsi veya ortak kullanımda olan spor üniteleri, spa, yüzme havuzu, otopark imkanı bulunup bulunmadığı, konuta erişimde ve konut dahilinde yer alan erişilebilirlik düzenlemeleri, evcil hayvan kabul edilip edilmediği, kablolu/kablosuz internet imkanının bulunup bulunmadığı gibi bilgiler ve sunulan diğer hizmetlere ilişkin bilgilendirme.
2) Site veya apartman yönetimi tarafından alınan kurallara ilişkin bilgilendirme.
3) Konutu teslim alma ve kullanım süresi sonunda boşaltılma saatleri ile temizlik hizmeti verilip verilmediğine ilişkin bilgilendirme.
C. İZİN BELGESİ SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Yönetmeliğin 10.maddesi izin belgesi sahibinin yükümlülüklerini düzenlemektedir.
Buna göre ; İzin belgesi sahibinin yükümlülükleri aşağıda sayılmaktadır:
a) Kiralanan konutu 9 uncu maddede belirtilen niteliklerini sağlar şekilde kullanıcıya teslim etmek.
b) Asgari olarak, her kullanıcı değişiminde konutun temizlik ve bakımını düzenli olarak yapmak/yaptırmak, haşere ile düzenli olarak mücadele etmek ve buna ilişkin kayıtları muhafaza etmek.
c) Site veya bina yönetimi tarafından alınan kuralları yazılı olarak veya çevrim içi ortamda kullanıcılara bildirmek.
ç) 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ile 24/3/2016 tarihli ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ve bu Kanunlara dayanılarak yürürlüğe konulan mevzuat kapsamında yükümlülükleri yerine getirmek.
d) Bakanlıkça hazırlanacak plaketi konutun girişine asmak.
(2) İzin belgeli konutun odaları ayrı ayrı sözleşmeye konu edilerek farklı kişilere kiraya verilemez.
